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Opinión

Así es como el coronavirus cambia perspectiva inmobiliaria en Colombia

Estudio para la Cámara de la Propiedad Raíz preparado por el experto Oscar Borrero Ochoa trae un ABC de lo que se viene para el mercado de inmuebles.

De acuerdo con un estudio preparado para la Cámara de la Propiedad Raíz por el experto inmobiliario Oscar Borrero Ochoa, en Colombia el sector inmobiliario venía con buena dinámica en 2019 y a comienzos de 2020 se esperaba un aumento en las ventas de vivienda usada, al tiempo que se vislumbraba un buen comportamiento para los arrendamientos en estratos medio y alto, tanto en Bogotá como en otras ciudades.

Además de no existir crisis de ventas, se estaban corrigiendo problemas de exceso de oferta y elevados precios. Otra previsión era que el stock desocupado no aumentaría y, por el contrario, la tendencia era a disminuir, eliminando, de paso, la sobreoferta existente para arriendo y venta.

De acuerdo con DANE y FEDESARROLLO el sector inmobiliario representa el 8.5% del PIB nacional, superando al sector de la construcción que representa el 6.3% de la economía colombiana y muy cercano a la industria que tiene el 11%. Por lo tanto lo que suceda en el sector inmobiliario con esta crisis afectara fuertemente el PIB de 2020. 

Pero con la llegada del coronavirus y su ya previsible fuerte impacto sobre la economía del país, las cosas cambian, según el experto, quien fundamentó sus nuevas previsiones en estudios de la firma Radar y la Galería Inmobiliaria para sacar sus propias conclusiones, a unos ángulos diametralmente opuestos a lo que indicaba el mercado de bienes raíces al comenzar 2020, las cuales se resumen así:

 

ARRIENDOS

          Dificultad de pago en personas que pierdan el empleo va a generar mora en el cumplimiento de los cánones mensuales.

         Morosidad por parte de personas independientes y con trabajo informal.

         También habrá un impacto en las afianzadoras y aseguradoras de arrendamientos.

         Devolución de locales comerciales y oficinas por culpa de la cuarentena y crisis especial en locales de bares, restaurantes, agencias de turismo y en general todos los negocios que estarán cerrados por 3 o mas meses.  

         Fuerza mayor e imprevisión de estos casos van a perjudicar a propietarios y rentistas

         No es lo mismo la mora aceptada por los bancos que la vigente para propietarios, seguros o fianzas de arriendo.

         Ese es un tema legal que no está despejado

         Por esta razón el gobierno ha propuesto un decreto especial para proteger inquilinos del desalojo y aumento del canon de arriendo exigiendo acuerdos entre inquilinos, propietarios y empresas arrendadoras. Hasta la fecha (abril 15 no había sido expedido.

ARRIENDO INMUEBLES COMERCIALES

          Los inquilinos de locales comerciales cerrados  están planteando la fuerza mayor y la teoría de la imprevisión por para devolver los locales sin pago alguno de multas o condonación de arrendamientos por varios meses por imposibilidad de usarlos, en especial bares, restaurantes, agencias de viajes y grupos altamente perjudicados por la cuarentena

         Esto puede afectar fuertemente a los seguros de arriendo y fianzas que no van a poder responder por los canones de arriendo también por fuerza mayor

         Habrá un grave impacto en los FONDOS INMOBILIARIOS y las inversiones en grandes proyectos urbanos.

         Se frenan los nuevos contratos.

         Habrá nueva negociación entre inquilinos, propietarios, fianzas e inmobiliarias, para cada caso en particular.

 VENTA DE INMUEBLES USADOS

         Durante el año 2020 se va a paralizar la venta de vivienda nueva y usada de estrato medio y alto. La VIS continuara siendo demandada porque depende de los subsidios del gobierno y Cajas de Compensación, pero dependemos de la estabilidad de los compradores para justificar sus ingresos para obtener el crédito.

         Para 2021 podría haber recuperación dependiendo de la profundidad de la crisis mundial y nacional.

         Siguiendo las tendencias habituales del mercado se recuperaran más rápidamente las ventas de viviendas usadas que de las nuevas.

         Si se quiere vender VIS dependeremos del “Semillero de Propietarios” que el gobierno Duque lanzo en su Plan de Desarrollo.

         La crisis afectará mucho a inmuebles comerciales en 2020 y 2021.

         Los precios pueden bajar y es previsible una desvalorización a corto plazo.

         No es el momento de vender es la recomendación para los propietarios en cambio es momento de comprar a buen precio para inversionistas que desean esperar la recuperación del mercado en uno o dos años.

 

VENTA INMUEBLES NUEVOS

          No se espera reducción en venta de VIS mientras haya subsidios.

         Este sector seguirá jalonando la economía urbana. Ya fue una política de gobierno en la crisis de 1983-85 durante el gobierno de Belisario Betancurt, durante la crisis de 1999-2002, y en la crisis financiera internacional de 2008-2009. Cuando el mercado de viviendas media y alta, y de inmuebles comerciales falla, la alternativa es estimular la VIS que genera gran cantidad de empleos directos e indirectos. La Construcción y el sector agropecuario son los sectores que más rápidamente generan empleos e ingresos para personal no calificado y permite recuperar la economía en plazo corto.

         En la presente crisis de 2020 se debe proponer de nuevo un estímulo a la construcción de VIS con mayores subsidios y a la compra de vivienda media con subsidio a la tasa de interés como se hizo en el año 2009 y 2015

         El problema afectaría fundamentalmente a los compradores que dependen de la economía informal e independientes.

         La venta de no VIS (es decir oferta para estratos medio y alto) se afectara gravemente en 2020 y 2021.

         Las ventas de oficinas nuevas se frenan.

         En los inmuebles comerciales (locales, bodegas, oficinas) Las empresas postergarán decisiones de compra, prefiriendo la liquidez durante las crisis económicas.

         Las empresas darán prioridad a recuperar su déficit de caja ocasionado por la cuarentena y la sorpresiva devaluación del peso.

DOS ESCENARIOS POSIBLES

Escenario moderado de recesión

Lo economistas lo denominan comportamiento en “v”, es decir una recesión que no es profunda y de rápida recuperación.

Similar a lo observado en las crisis de 2008-2009 y 2015-2016, el efecto será fuerte en 2020 y moderado en 2021.

Ello dependerá de las nuevas cuarentenas que se pudieran aplicar después del 26 de abril de 2020 y del control de la plaga Covid19 en Colombia.

Pero también de factores como impacto en el sector externo, precio del petróleo y del dólar, así como el ritmo de recuperación de la economía mundial.

En este escenario, habría freno en ventas inmobiliarias en 2020, aunque más agudo en inmuebles comerciales que en los destinados a vivienda.

Escenario de crisis profunda

Los economistas lo denominan comportamiento en “V”, una profunda depresión de corto plazo (2 años)

De acuerdo con el experto Oscar Borrero, estaría causado por una profunda crisis mundial, freno a las exportaciones, dólar superior a 4.200 pesos y petróleo a menos de 30 dólares, así como por la prolongación de la cuarentena parcial o total por 3 meses más hasta junio, además de cuarentenas escalonadas en el segundo semestre 2020. 

En este escenario, el panorama sería similar a la crisis de 1999 que fue la peor crisis de la economía y sector inmobiliario en el siglo XX. El PIB sería negativo (entre menos 2 y menos 3%), a lo que se sumarían mayor desempleo, crisis fiscal y  déficit en  balanzas comercial y de pagos.

No obstante, Borrero advierte que este escenario no debería durar 5 años, como ocurrió entre 1996-2001, sino hasta 2022. 

Aquí el sector inmobiliario afrontaría mora generalizada en arriendos y problemas en la cartera hipotecaria. Además, la desvalorización sería mayor, con impacto más fuerte en vivienda no VIS e inmuebles comerciales (oficinas, locales, bodegas)

En todo caso, si el dólar sigue subiendo y genera más inflación nacional, la mejor protección sería tener o invertir en inmuebles, pero cuidando la liquidez, es lo que recomienda el autor del análisis.

“Con la crisis mundial donde el petróleo y las bolsas caen, la mejor protección es tener inmuebles, aunque tengan vacancia. Es la oportunidad para los Fondos de capital privado y Fondos Inmobiliarios.

Después de las crisis viene la recuperación y la demanda regresará al mercado de inmuebles. Allí se obtendría de nuevo una muy buena valorización. Los inmuebles siempre han sido protección contra la inflación y la devaluación, concluye el documento.

 

 

Tags : Coronavirusinmobiliarias Colombia.
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